总体需求呈旺盛趋势

       近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

       所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是许多外出务工者挣钱后，为改善居住条件而回家买房。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。

        超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，住房需求是缺乏弹性的， 因为住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，致使房地产开发商的销售收入不断增加，并且利润丰厚，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。像现在的农村学校合并或撤销，导致农村孩子到镇上或城里上学，客观上也加剧了这些家庭往城镇转移。当然这类需求也包含了一部分的正常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。

        被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些大型工程像汉襄铁路改建、麻竹高速等需要居民搬迁安置。同时政府强调经营城市如对棚户区的改造引起的被动住房需求。根据有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。 

        投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。现在很大一部分人看好广水市的房价还会继续上涨，他们大多购买2套或多套商品房，选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。

         可见，以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。

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