近年来，湖北省黄石市融合经济适用房、棚户区改造等住房保障政策资源，率先在全国实现公租房制度，实现了住房保障对象全覆盖。在这一过程中，黄石创设了被拆迁人与他人共同持有房屋产权的“共有产权房”制度，较好化解了“拆迁户买不起、政府贴不起”的难题，推动全市棚改任务顺利按完成。

长期以来，我国保障性住房有廉租房、经济适用房、棚户区改造房等多个品种，种类繁多，适用对象、建设标准、资金来源各不相同，一些地方在建设过程中曾出现多种问题，政府整合资金困难，保障对象也不满意。经济适用房“连号”丑闻，经济适用房配套差、空置率高等问题，屡屡引发公众对住房保障政策的质疑。

黄石是中部地区典型的资源枯竭型城市和老工业基地，人口260万，有各类棚户区164片，占全市约9.6%的城市家庭人均住房面积不到13平方米。2009年10月被确定为全国公共租赁住房制度建设试点城市后，黄石创新思路，把经济适用房、廉租房等保障性住房统一归并为公租房。

黄石市房地产管理局副局长、众邦公司总经理吴金文介绍，黄石的公租房，是指由政府、企业、社会或个人提供，限定保障面积、供应对象，实行准市场租金、分类补贴、租补分离、可租可售、租售结合的办法，面向城镇住房困难家庭居民出租或出售的政策性住房。

过去的经济适用房、廉租房，一般只提供给有本地户口的低收入城镇居民。公租房彻底打破身份差别，将保障对象逐步扩大到“新就业职工和有稳定职业并在该市居住一定年限的外来务工人员”，最终实现住房保障全覆盖。

黄石市房地产管理局局长刘昌猛说，棚户改造过程中实现的共有产权制度，是公租房制度一个有机组成部分。棚户区改造过程中，低收入家庭可在取得货币补偿后，直接选择租赁公租房。拆迁还建户的安置房价值大于应还建面积时，可选择按优惠价格购买，也可实施共有产权制度，租赁超面积部分，统一按公租房模式管理。

共有产权：可租可售好处多

在黄石，共有产权制度解决了棚户区改造“政府想改贴不起、百姓盼改买不起”的难题，有力地推动了棚户区改造。共有产权部分可租可售，有利于回笼资金，较好地缓解了住房保障资金困难。

据最新统计，2013至2017年，黄石需改造棚户区面积约2000万平方米，涉及13万户家庭，总投资高达400亿元。而黄石市年财政收入刚刚破百亿元，棚改资金压力大，包袱重。

据了解，共有产权公租房还针对旧城改造拆迁户。还建房面积大于应原还建面积时，超出面积部分可暂不购买，可向开发商租赁，仍按公租房管理。当拆迁户经济条件成熟时，可以一次性或分次购买。这与公租房“可租可售、租售分离”一脉相承。

超出还建面积、纳入公租房管理的部分，和全市公租房按统一标准，按地段、房屋质量等不同，分类实施市场化租金。市场化租金大大提高了租金收入水平，可大大缓解发展资金压力。

据介绍，黄石市此前的廉租房租金，每月每平方米仅0.5元平方米，2009年全市改革后，很快上调至4.4至9.6元。众邦公司一方面按市场价征收租金，另一方面，根据保障对象经济困难程度分五个档次对保障对象分类补贴，经济困难家庭最高可获得90%的租金补贴。

公租房采用“市场补贴”机制，还解决住房保障过程中的各种悖论，有效化解了保障房配套不好没人住，占着公房不愿退等问题。刘昌猛说：“以市场价格支付租金，以市场手段调节供需，政府管房屋的使用效率不高，多占多用的问题得到了解决，腾退公房占用的成效明显。”

而当被拆迁人经济条件成熟时，可向政府购买房屋超过还建面积部分的产权。吴金文说：“公租房出售后，回笼部分资金，对实现保障性住房资金的良性循环将起到重要作用。”

此外，黄石市的公租房模式，在发挥政府主导作用的同时，鼓励社会、企业和个人投资参与建设，根据产权比例取得合理收益，既减轻财政压力，又拓宽公租房房源，实现房源筹集、资金来源、产权主体多元化，促进了全市住房保障。