清远城市在向东向南拓展，持续二三十年之后城市扩大数倍，以旧城为中心核心商圈也正随着城市扩张、人口外溢等因素商业中心开始转移。　　被一些专家和地产界看好的新城人民路、静福路南至轻轨站沿线片区，一些知名的商业地产商和商业地产巨头落地进驻。资深商业运营师赵千河甚至认为，“市政府和静福路至轻轨站沿线和北江绿带可为商业发展主轴”。

　　◎机会

　　“中心城区仍可布置两三个商业中心”

　　清远市社科联专职副主席邹锡恒认为，清远中心城区（不包含清新城区）还可布置2-3个商业中心。旧城，以城市广场为中心，构成清远最为成熟的商圈，但作为建成区，土地稀缺，且受制于公共配套承载趋于饱和，商业体量难有大幅度增长。

　　东城和新城是大有作为的两个片区。邹锡恒认为，新城可以布置一到两个大型商业项目，东城一个大型商业项目即可。

　　目前，东城已经规划一个总建筑面积10多万平方米的商业项目——樵顺广场，另外在沿江凤城大桥东面的保利天汇也规划商业项目和商业街，包括商务写字楼。然而，时至今日，东城商业项目的建设并没有真正付诸行动，只是在概念和规划上。

　　新城的大型商业项目与东城规划和启动为同一阶段，但建设进度相对较快，其中时代广场部分建筑今年内预计将封顶、明年首期开业，而且招商收获颇丰，许多知名商业零售品牌、餐饮品牌等签约。

　　对此，赵千河认为，东城属于近五六年来成长起来的新区，住宅项目规模大，商业成长潜力巨大，但大部分楼盘才开发三四年，社区尚不成熟，居住人口不多，因此，现阶段开发较大型的商业项目略早。而北江以南的新城已经过近三十年开发，属于建成区，已经成为清远行政、文化、居住中心，对商业的渴求更为急切。

　　◎趋势

　　“市政府和静福路至轻轨站沿线和北江绿带可为商业发展主轴"

　　赵千河认为，从清远城市发展向东向南拓展趋势及现有建成片区位置来看，清远现阶段和未来几年商业机会在“一带一线”，这里也是清远现阶段及未来一段时间内商业发展主要方向。

　　“江岸土地用途都以商务、文化休闲娱乐商业为主。”赵千河分析，北江两岸已经建成长达数公里的滨江公园，是市区市民文化休闲绿带，也是外来游客重要旅游点，两岸商业开发也应向文化、休闲、娱乐方向走，和滨江公园休闲生活文化相呼应。

　　“零售等商业消费中心最适合建在市政府和静福路至轻轨站的沿线片区。”赵千河分析，一是该沿线片区人民路两侧具有一定商业规模，也是清远商务办公集中区，人流量大；二是现代商业消费中心发展需要和市民休闲文化结合起来，该沿线片区有市政府广场、体育馆、静福广场，还有正规化建设的铁塔社区体育公园、时代体育公园等；三是该片区西面为建成区，东面和南面开发有一定规模。市政府和静福路两侧至轻轨站的沿线片区可以作为市区市级商业发展主轴，向东、西、南甚至跨过北江辐射到江北片区。

　　◎优势

　　辐射新旧城区，发展市级商业人民路静福路有天然优势

　　早在80多年前，美国人威廉雷利发明了“零售吸引力法则”，如今商业开发投资者通常用这个法则来确定商圈的辐射范围。赵千河告诉记者，从该法则来分析，商业一般分为社区级、片区、市级商业。

　　“广州的天河城一带至珠江新城就是广州的市级商业集中区，可辐射整个广州市区，番禺、白云、花都等区也有大型商业集中区域，但影响力和辐射范围均只是限定于所在片区。”赵千河认为，清远城市广场可以作为市级商圈，但随着城市向东向南成倍扩张后，对新拓展区域的辐射能力越来越低，为新区商业提供了很多机会。

　　赵千河认同邹锡恒观点，市区仍可布点多个项目，不过他认为各有侧重不同，东城商业可作为片区级；新城规划的多个商业项目其中新城西更多应向社区级发展，为所在片区多个社区服务，并结合北江路文化休闲娱乐结合。人民路和静福路至轻轨站片区作为清远新旧城区关键结合部，发展市级商业具有天然地理优势。

　　目前人民一路和静福路规划的38万平方米商业体，如此超大型商业体可以看到开发运营者瞄准的不只是新城而是整个市中心。在此片区，附近的朝南维港半岛有数万平方米商铺，沿线在建和规划建设的商务大厦、商住项目的商铺都规划有较大体量，这些都和附近的多个大型休闲广场构成一体，已经具有大型商圈格局。

　　全国某知名商业巨头或将进驻该片区。“不过，现在清远规划和在建的商业中心规模比较大，对商业开发者提出了更高要求。”华鸿世纪花城副总经理詹端提醒。