-淮阳楼市调查报告

1、西城阳光花园
物业位置：陈州路西段
交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里
周边配套：淮阳一中，自建双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职 业中专分校、淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院
总体规划：项目占地１１２亩，建筑面积１２万方，共１０００余户。由３２栋精品洋房和４３套带庭院别墅组成，目前淮阳最成熟的高档小区。小区地段位置佳，随着淮阳西城区大量行政服务机构西迁，尤其是人民医院、淮阳一中分校、工商局、卫生局等西移，给西城区未来发展注入强生剂。绿化率高达３３％，共分三期开发，其中一、二期开发已经入住，三期销售情况良好。
主要产品：９７－１０１二房，１１３－１２９三房，１４４以上的四房以及中心区域别墅，房屋已经售完。
项目优势：百亩大盘，开创淮阳的居住新时代，前几年一直占据淮阳第一楼盘地位；小区规划引进一些先进理念，包括楼栋排布错落有致，绿化率高；周边配套齐全，小区自建幼儿园；小区一二期入住较长时间，比较成熟；
项目劣势：物业管理差劲，私搭乱建现象严重，小区管理混乱，后期景观维护没有做；中心区域别墅正对大门，高档住宅的私密性差；小区规划和建筑设计的细节不到位，为后期生活带来不便，如电话和电线全部空中外线；车位规划不够，会为后期生活带来不便；施工过程中质量监控不严，部分房屋已出现质量问题。口碑传播效果很差。
2、南湖阳光水岸小区
物业位置：龙都路与弦歌路交汇处
交通情况：龙都路与弦歌路贯穿，相对较便利
教育情况：尚华中学，淮阳中学，外国语实验小学，西城中学，阳光学校、龙都学校
医疗机构：淮阳骨科医院
总体规划：总建面积６万方，占地５０多亩，共４５０余户
主要产品：８８－１３１平米多层平层，目前有余房，但是要价严重不合理。
项目优势：位于淮阳南湖边，景观佳，自然环境优美；交通便利；
三面环湖，自然景观优越；欧式建筑与中式建筑结合，具有浓厚的人文气息；重金打造气势宏伟的大门和中心景观区域，为项目增添不少好评。
项目劣势：（1）小区三面环水，项目进出只有商城东路，交通问题日益严重，不利于与外界的联系，隔断了人气和商业气息，水患的渗淹隐患非常严重，这种情况绝不是危言耸听，据《淮阳县志》记载：1954年7月初至8月底全县连降大雨，降水量达4517毫米。内河决口、漫溢，滚坡水成灾。城南平地行船10余公里，城西一片汪洋。1963年8月2至12日连降大雨，降水量3126毫米。河道串流决口，县城出入乘船。（2）小区内部规划一般，与其品质相悖；（3）外立面过于复杂，建筑风格不明确；（4）周边无教育，小区规划有酒店，但无规划幼儿园；（5）开发周期缓慢，景观不同步；（6）施工管理混乱，外部人员可以随意进出工地，存在安全隐患；（7）价格偏高；（8）小区南北狭长，不利于沟通管理（9）项目土地为旅游湿地保护区，笔者认为30年内必拆。它的存在破坏了龙湖景观，无异于万亩龙湖上的一块疮疤，强奸了龙湖的整体美感。淮阳许多有识之士对它痛恨和伤心不已。随着城区的不断扩大，龙湖的旅游及景观价值会越来越高，万正龙湖城的疮疤效应也会越来越显著。是一座被诅咒的楼盘。从开盘迄今，虽然楼房已经售完，但是入住业主较少。附近的陈州商城效益不佳，属于半死不活的经营状态，整座小区缺少人气，简直就是一座孤岛之上修建的一座空城。
4、祥瑞花园二期、枫桦园、星光花园、锦源小区，嘉园小区、星光花园、锦旭花园、轩悦小区、馨苑小区
物业位置：位于西城区的中心位置。
交通情况：靠近西二环，靠近周淮公路。
教育情况：淮阳一中，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校
医疗机构：淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院
总体规划：总体规划面积均较小。
进度：均建好，售罄。
房屋质量：较差。
项目优势：地理位置优越，位于新区中心区域；商业氛围良好；位于成熟居住区，配套齐全，教育，医疗方便；一期已入住，成熟社区，有一定的形象基础。项目劣势：规模不大，小体量开发，自有配套严重欠缺，无物业管理；小产权开发，无证经营，销售不正规，无绿化，规划不合理；
淮阳目前的房价是：新开期房楼盘均价都在3000/平左右，原来开发的成品房基本售罄，部分尾房均价在1600-2500/平之间，但是质量实在不敢恭维。房价上涨速度较快，09年比08年上涨了20%，2010年比2009年上涨了37%，2011年上半年比2010年初上涨了90%。
1这次主要调查了几个已经建好的楼盘现房。让我实话实说我不敢恭维。作为一个搞建筑的专业人员，我可以说，淮阳的房地产开发商没有几个讲社会公德的，建房所用的钢筋基本都是小厂生产的，混凝土、砂浆基本上没有按照配合比施工。在部分施工现场根本看不到监理人员。还有几家建设单位和施工单位竟然是一家单位。
我在参观老淮中南面的一套住房时发现，刚刚盖好的毛坯房墙面竟然有开裂现象，粉墙所用砂灰水泥掺量严重不足。
我真诚的希望淮阳的老乡在买房时，不能仅仅只看房价而不关注房屋质量，希望县城建单位负起你们的责任，不要亵渎了人们赋予你们的权利。
更可恨的是经济适用房建设，除建材质量不合格外，楼层设计严重不合理，楼间距小，楼层高度不够，伸手都能摸到天花板。
六、谁在淮阳买房
1、乡村士绅阶层：这部分人主要指乡村在职干部、乡村教师。这部分人收入稳定，加之收入渠道多，在乡村众阶层中相对富裕，且这部分人相对素质较高，向往城市生活，为了改善下一代的生活环境，在县城购房的意向强烈。
2、城市高房价溢出人士
由于今年来大城市房价不断上涨，造成淮阳籍部分在外人士无力在所在城市购房，而淮阳房价比大城市相对低廉，出于多种考虑，在淮阳购房。
3、城市公务员
为打造“西城东景”城市格局，我县主要企事业单位将大量西迁，客观上造成公务人员的买房需求。
4、出外务工富裕人员
在购房人群中，在外务工人员购房的不算少数。很多人在外务工数年，积累了部分财富，为改变子女的上学及将来的生存环境，而选择在县城购房。
5、农村富裕人员
部分农村颇有经营头脑的人员，比如包工、做生意等，收入较高，为改变生存环境及子女上学，选择在县城购房。
6、周边县市炒房团
由于淮阳相对周边县市所具有的特殊优势，特别是我县被定为旅游标准化试点县以来，看好淮阳的发展前景，部分周边县市炒房团到我县购房，笔者在南湖边上一楼盘调查时发现，外地购房者不小于45%。
淮阳房价在一片喊涨的背后是这杂牌开发商的肾虚和焦躁，当龙湖城变成鬼城，当龙湖御景受到诅咒，我们美丽可爱的龙湖已被这些缺少社会公德的所谓地产商，自私而又贪得无厌的政客及他们共同诞下的垃圾建筑切割的支离破碎。